CBRE世邦魏理仕近期发布了《冷库投资与选址策略》，报告提出了中国冷库的分类分级标准，并通过对高标冷库市场的分析，为相关投资者和冷链企业提供关于冷库投资城市选择和选址的策略建议。

中国冷库分类标准

CBRE通过对国内冷库市场的长期研究，结合国家冷库设计规范、相关政策文件及行业未来趋势，从建筑形态、层高、承重、温区等维度综合提出国内冷库的分类分级标准，将冷库分为A、B和C三类。A类是指按照国际标准设计和建造的专业冷库；B类是指高标干仓和优质厂房参照专业标准改造成冷库；C类是指传统农批市场和农民仓。其中，A类和B类为高标冷库，C类为低标冷库。

数据来源：世邦魏理仕，2022年4月

根据世邦魏理仕对主要城市冷库的数据监测和评估，全国高标冷库（A类和B类）合计面积为876万平方米，在中国冷库总存量中占比不足1/3，其中A类冷库仅为13%，B类冷库19%。市场上的存量冷库，依然以传统的低标冷库（C类）为主。

数据来源：世邦魏理仕，2022年4月

《“十四五”冷链物流发展规划》指出要淘汰关停不合规不合法冷库、老旧高耗能冷库、加快冷链设施改造升级。未来，A类和B类冷库将成为冷库增量市场的主要类型。物流地产商以及投资者纷纷进入冷链领域，将引领行业按照专业冷库的标准和要求进行设计、建造、运营和管理，或对高标干仓及优质厂房采用冷链技术设备进行温区升级和功能改造，满足冷链食品企业的标准和要求。

C类冷库将面临市场整治，具有较大的升级改造空间。C类冷库多为传统冷库、农产品批发市场冷库以及部分私自改造的冷库。未来C类冷库在部分淘汰外也存在升级改造的空间，包括配套建设封闭式装卸站台等设施，完善流通加工、分拨配送、质量安全控制等功能。

高标冷库现在及未来：以分拨配送型冷库为主

分拨和配送型冷库依然是未来高标冷库主要的增长方向，包括普通冷库升级以及未来需求增长。根据国外经验，投资者还可以为食品企业定制生产型冷库。

数据来源：Sysco，Americold，世邦魏理仕，2022年4月

高标冷库增长预测

根据CBRE统计，高标冷库的主要客户90%以上是食品相关领域。连锁餐饮、商超零售以及进口食品等领域未来均将保持持续增长的趋势，为高标冷库创造了巨大的需求空间。同时，现有低标冷库将有部分改造升级为高标冷库，高标冷库在城市配送环节渗透率也将逐步提升，预计“十四五”期间中国高标冷库需求将持续高速增长。

数据来源：世邦魏理仕，2022年4月

冷库投资建议

在报告中，CBRE从冷库市场供求、行业格局、投资框架、城市选择等方面，提出冷库投资的建议：

1.冷库市场整体供不应求

全国冷库仍处于供不应求，未来三到五年是冷库投资的重要机遇期；

高标冷库的产品设计、建造品质等方面更符合冷库租赁、资产交易的需求，将成为未来冷库开发投资的主要形态。

2.冷库行业整合提速

投资者、物流地产商陆续进入冷链赛道，资产端和运营平台将涌现更多交易机会，加速行业整合；

头部企业在投资方的推动下，将通过自建、改造、收购等途径加快全国冷库布局，扩大持有和运营的冷库规模，形成规模优势和网络效应。

3.ECIC冷库投资评估框架

冷库区位是获得稳定的出租率和租金的重要保证。CBRE建议投资者依据每个城市的经济及消费增长趋势（Economy）、冷库需求画像（Client）、基础设施完备程度（Infrastructure）、竞品情况（Competitor）这四大要素，评估冷库投资决策。

4.重点城市冷库投资活跃

关注北上广深以及周边城市的新项目地块开发和存量项目升级改造的投资机会；

关注枢纽城市内热门子市场、优质区位的冷库投资机会；

在其他重点城市可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划和开发冷库，绑定租户未来三至五年的冷库需求。

冷链服务业务联系电话：19937817614

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